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아파트 부동산 경매 입찰방법 및 대법원경매절차 (보증금)
낙찰가율 27년만의 최저
많은 분들이 지금의 부동산 조정기를 좋은 매수타이밍으로 잡고 있습니다. 그래서 오늘은 아파트 부동산 경매 입찰방법 및 경매절차 정리를 해보면서 입찰보증금 준비시 유의사항에 대해서 요약해보려 합니다. 부동산 경매를 위한 법원 입찰장에서는 사소한 실수도 용납되지 않는다는 사실을 우선 깊게 새겨야 합니다.
부동산 경매를 시작하면서 커뮤니티를 보다보면 별의별 상황을 보거나 듣게 되는데요. 특히 입찰장에서 사소한 실수로 수천만 원의 수익을 날리는 사람을 종종 봅니다. 초보도 아니고 경매를 몇 년간 해온 사람들도 간혹 그런 실수를 저지를 수 있습니다. 하물며 초보자라면 입찰장 분위기에 휩쓸려 허둥대다가 실수할 가능성이 더욱 크겠죠. 입찰장에서의 입찰 절차를 미리 알아두고, 이를 하나하나 체크하면실수를 줄일 수 있습니다.
당일날 법원에서의 진행 순서
비교적 간단하게 부동산 경매절차 및 경매입찰 방법을 요약하면 위의 그림과 같습니다. 법원에 따라 시간 차이는 있으나 대개 오전 10시에서 10시 30분 사이에 입찰을 개시합니다. 입찰에 참여하고자 하는 사람은 입찰하고자 하는 물건이 당일에 진행되는지 입찰 게시판에서 먼저 확인을 해야 합니다.
매각기일(입찰기일)에 채권자나 채무자의 기일변경신청이 있는 경우도 있으므로 기일이 변경된 물건, 유치권이 신고된 물건, 공유자우선매수신청이 들어온 물건 기타 주의사항에 대해 입찰개시 전 집행관이 고지하므로 주의 깊게 들어야 합니다. 입찰자는 입찰절차가 시작되면 입찰하고자 하는 경매물건에 대해 집행관 앞에 놓여 있는 모니터를 통하여 경매사건기록을 확인하면 됩니다. 대법원법원경매정보 홈페이지에서 매각물건명세서, 현황조사서, 사건내역, 기일내역, 문건·송달내역 등의조사내용과 당일 바뀐 내용이 없는지 입찰법정에서 사건목록을 한 번 더 확인합니다.
경매 입찰 준비
다음으로 입찰봉투를 받아 입찰할 내역을 꼼꼼히 확인하고 입찰합니다. 간혹 입찰보증금액과 입찰가액 등을 혼동하여 바꿔 쓰는 사람도 있고 입찰가액에 0을 하나더 써서 대금미납 때문에 입찰보증금을 날리는 경우도 있으며, 대리인인 경우 본인의 위임장을 입찰봉투(황색봉투)에 첨부하지 않아 낙찰받고도 낙찰이 무효 처리되는때도 있으므로 꼼꼼히 확인해야 합니다.
법정에서 경매 입찰 방법
입찰이 마감되면 개찰준비를 합니다. 서울동부지방법원은 오전 10시 10분에 입찰을 시작하면 11시 10분 입찰이 마감되고, 약 20분간 개찰 준비를 한 뒤 11시 30분부터 개찰을 시작합니다. 집행관이 경매사건번호를 부르고 해당 사건에 입찰한 사람들을 호명하고 그중 최고가 매수신고인을 결정합니다. 차순위 매수신고를 하려는 사람은 해당 사건의 입찰절차가 종료되기 전까지 차순위 매수신고를 해야 합니다.
민사집행법 제114조 제1항 최고가 매수신고인 외의 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 최고가 매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하면 자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고 이하 차순위 매수신고를 할 수 있습니다.
제2항은 차순위 매수신고는 그 신고액이 최고가 매수신고액에서 그 보증금액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있습니다.
예를 들어 감정가가 4억 원인 아파트가 한번 유찰되어 20% 저감돼 3억 2,000만원부터 시작했는데 최고가 매수신고금액이 3억 8,000만 원인 경우 차순위 매수신고를 하려면 최고가 3억 8,000만 원에서 입찰보증금액 10%인 3,200만 원을 뺀 3억 4,800만 원 이상을 써야만 차순위 매수신고의 자격이 주어집니다.
차순위 매수신고인이 다수인 경우에는 최고가 매수신고 다음 금액으로 입찰한 사람이 차순위 매수신고인이 됩니다.
낙찰을 받지 못하면 보증금 수취증을 반환하고 매수신청보증금을 돌려받습니다. 낙찰받았으면 보증금 수취중을 반환하고 매수신청보증금 영수증을 수취합니다. 이로써 입찰 경매 절차는 끝이 납니다. 그 뒤는 법원경매 절차에 따라 진행하면 됩니다.
법원경매에 입찰 시 기일입찰표와 입찰보증금봉투, 입찰봉투를 작성해야 하며 대리인이 입찰 시 위임장을 추가로 작성해야 합니다.
기일 입찰표 작성
① 사건번호 : 입찰할 경매물건의 사건번호를 기재합니다.
② 물건번호 : 하나의 경매사건에 다수의 물건번호가 있는 경우, 이를 모두 기재하지 않으면 낙찰을 받고도 입찰이 무효처리됩니다.
입찰하고자 하는 경매사건의 물건번호가 다수인 경우 매각물건명세서에 물건번호가 기재된다. 이를 참고해서 물건번호를 기일입찰표에 기재하면 됩니다.
부동산 경매 입찰 당일 준비물
본인이 입찰한다면 매수자 신분증, 도장(인감도장, 일반도장 상관없음), 경매입찰보증금(최저매각가의 10%)을 준비하면 됩니다. 대리인이 입찰할 때에는 매수자 신분증, 매수자 인감도장, 매수자 위임장(기일입찰표 뒷면에 있음), 매수자 인감증명서 1부, 경매입찰보증금(최저매각가의 10%), 대리인의 신분증, 대리인 도장(인감도장, 일반도장 상관없음)을 준비해야 합니다. 대리인이 입찰할 때 본인 기재란의 날인은 반드시 본인의 인감도장이 날인되어야 합니다. 법인의 입찰 시에는 법인 인감증명서와 법인등기부등본을 입찰봉투에 함께 제출합니다.
오늘은 아파트 부동산 경매 입찰방법 및 경매절차에 대해서 알아봤습니다. 미리 전체적인 흐름을 알고 법정으로 가서 당황안하셨으면 좋겠습니다.