새마을금고 부도 가능성, 부동산 PF 이슈

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새마을금고 부도 가능성 부동산 PF 이슈

최근에 새마을금고의 부동산 PF에 대한 이슈가 유행처럼 번졌었습니다.​ 요새 워낙 부동산 시장이 안 좋기도 하고, 뉴스에나 기사화가 될 만큼 이슈가 되기도 했습니다.​ 새마을금고가 부도 위기이고 부동산쪽에 돈을 많이 빌려줬는데 못받고 있는 상황이다라는 이슈까지 있었고요. 부동산 PF가 계속 늘었고, 연체율이 높고, 분양이 인기가 식었다고 하고요.​ 근데 내가 좀 신경 쓰였던 부분은, 일부 사람들이 블로그만 보고 하고 있던 적금을 다 해약했다는 얘기도 들리고요. 오히려 그렇게 해약을 하다보면 뱅크런 처럼 svb 부도와 같은 상황이 발생 할 수도 있죠.

 

 

분명 부동산 경기가 불황인 가운데 새마을금고가 실행한 부동산 PF 대출이 위험한 건 사실입니다. 하지만 이게 또 사람들이 어디서 주워들은 것만 가지고 사람들에게 무지성으로 공포심을 불어넣는 것도 주의해야 하지 않나 싶습니다. 단순히 적금 이자 포기하는 정도면 모르겠지만, 또 중도에 해지하면 손실이 큰 상품이 있을지도 모르니 말입니다. 새마을금고에 있는 돈, 손절하고 튀어야 하나하는 생각도 들고요. 물론 새마을금고의 부동산 PF가 위험해진 건 사실이죠. 누구나 알듯 부동산 경기가 좋지 않습니다. 그러니 당연히 부동산 PF의 상환율이 떨어질 테니 말입니다. 통계를 봐도 2019년 연체율 2.49%에 비해서 최근 2023년 1월 연체율이 9.23%까지 올라갔습니다.​

그런데 한 가지 짚어보고 싶은 점은 과연 연체율이 늘어나게 된 이유는 무엇일까 입니다. 막연히 부동산 시장이 안 좋아졌기 때문이 아니라 좀 더 세부적인 이유 입니다.​ 부동산 경기 즉, 분양이 안돼서 돈이 안 들어와서 PF 상환이 안되는 경우도 있겠지만, 가령 최근 물가가 올라서 건설사와의 대립 혹은 운송 업체 파업으로 인해 공기가 늘어나면서 원래 예정된 기간 내에 공사가 불가능해지면서 PF 상환도 예정일에 제대로 상환이 불가능하게 되는 경우가 생길 수 있습니다. 이런 경우 분양만 제대로 되면, 대주 입장에서는 오히려 연체이자까지 받아서 수익이 늘어날 수도 있는 상황이 됩니다.

 

또 한 가지는 고려할 점은 신탁사의 존재이다. 부동산 신탁상품 중에는 '책임준공형 관리형토지신탁'이라는 게 있다. 관리형 토지신탁에서 변형된 상품으로 쉽게 말하면 기한 내에 공사를 하지 못하면 신탁사가 책임을 지고, 부동산 PF 대출에 대한 변제의 책임을 지기도 합니다. 고로 새마을금고의 부동산 PF 중 관리형토지신탁(책임준공형)의 경우, 혹시 제 기간 내에 공사를 못하는 문제가 발생하더라도, 이에 대한 책임은 (중소 건설사보단 나은) 신탁사가 지기 때문에 상대적으로 리스크가 덜 하다고 할 수 있습니다. 물론 신탁사도 한토신, 한자신 또는 금융지주 계열사 외의 중소 신탁사의 경우 일시에 PF 상환이 몰리면 위험할 수는 있습니다.

한편, 대구/경북이나 이런 곳에서는 분양이 전혀 안되는 최악의 경우가 생기게 된다면, 시행사 입장에서 갚을 돈이 전혀 없게 되는 상황이 있을 수도 있습니다. 이럴 경우 시행사 입장에서는 분양대금이 없으니 "새마을금고는 한 푼도 못 받고 망하는 거 아닌가?"라고 생각할 수 있습니다. 대부분 이런 식으로 공포를 조정하던데, 이런 경우 시행사는 계산기를 두드려서 앞으로 분양률과 앞으로 PF 연체에 따른 이자 등으로 인한 손실을 비교해서 만약 답이 안 나온다 싶은 경우, 사업 자체를 공매 등을 통해 사업 자체를 매각할 수도 있습니다.

 

물론 이 경우도 공매에서도 아무도 입찰을 하지 않아서 돈이 안 들어올 수도 있습니다. 하지만 예를 들어 어떤 집이 경매로 나왔는데, 계속 가격이 내려가는 동안 아무도 사지 않는 게 가능할까요. 오히려 10%, 20% ~ 50%까지 계속 할인이 들어가면 언젠가 사지 않을까 싶습니다.

근데 30% 할인해서 매각하면 "새마을금고는 빌려준 돈 30%밖에 못 받는 거 아니야?"라고 생각할 수도 있습니다. 근데, 보통 대주들이 PF를 해줄 때 EXIT 분양률(손익분기점이랑 비슷한 느낌)을 정해둡니다. 쉽게 말하자면, EXIT 분양률 60%는 분양이 60% 정도만 돼도 대주에게 갚을 돈은 확보가 가능하다는 의미입니다. 이런저런 다른 사업비 다 제외하고 단순하게 생각했을 때 말이죠. 그러니까 새마을금고 같은 선순위 대주 입장에서는 사업이 웬만큼 말아먹지 않는 이상 회수를 못할 일은 일어나지 않을것 같네요.

 

물론 새마을금고가 위험하지 않다는 건 아닙니다. 다만, 처음 언급한 거처럼 중도해지할 때 발생할 손실이 큰 경우라면, 좀 더 신중하게 생각해 볼 필요는 있다는 점입니다. 그리고 새마을금고의 경우 각 지역별로 지점들이 엄청 많이 있기 때문에 자신이 어느 지점에 돈을 예탁하고 있는지도 생각해 볼 필요가 있습니다. 만약 본인이 대구/경북 및 미분양률이 높은 지역에 있는 새마을금고에 그것도 매우 작은 지점에 돈을 맡겼다면, 위에 언급한 최악의 상황이 생길 가능성이 아무래도 다른 지점보다 높기 때문입니다.

 

MG새마을금고 부도 부실 파산 위험한 지점, 예금자보호법

 

새마을금고 부도, 예금자보호 한도 확대 가능성

 

 

물론 서울에 있는 지점에서도 대구/경북에 있는 사업장에 PF를 해줄 수 있지만, 그래도 보통 지역 근처의 비중이 높으니 말입니다. 지점별로 사이트에 있는 공시자료를 살펴볼 수도 있으나 잘 모르겠고 불안해서 손실을 감수하더라도 해지하고 나가겠다고 하면, 그것도 방법이라곤 생각합니다.​ 하지만 부디 유튜브나 이상한 블로그 보고 무지성으로 결정하지만 않았으면 좋겠습니다.