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부동산 경매 양도소득세 절세방법 알아보기
부동산경매에 적용되는양도소득세에 대해서 알아볼게요. 경매를 포함해서 부동산에 투자를 하고 있는 분들에 유익한 시간이 될 거라고 생각합니다. 부동산을 하다 보면 우린 취득세와 보유세, 양도세란 걸 납부하는데요. 투자를 함에 있어 우리에게 밀접하게 관련된 부분은 분명 양도세입니다. 이걸 부정하지는 못해요.
특히 소액경매의 경우 낙찰받고 매각한 다음 그걸 돈으로 만들어 내는 과정이 매우 짧기 때문에 단기양도세에 더 민감할 수밖에 없어요. 경매투자를 할 때는 세금분석을 할 줄 알아야 하죠. 세금을 모르고 경매를 한다는 건 전장에 나가면서 맨몸으로 나가는 것과 마찬가지입니다.
일단 경매는 상대적으로 저가 매입하는 유리한 재테크로 활용되고 있지만 너무 싸게 산 다음 비싸게 팔면 거래에서는 성공할지 몰라도 정부에 납부하는 세금면에서는 마이너스입니다. 엄청나게 많은 세금을 내야 할 지도 모르거든요. 그래서 경매를 한다면 무조건 세금과 절세의 관계를 잘 알고 투자에 활용하는 게 좋습니다
경매로 저렴하게 낙찰받으면 부동산을 내 앞으로 이전을 하게 되는데요 이때 취득세가 발생합니다. 경매로 부동산 취득할 때도 일반취득세와 같이 과세대상이에요. 그래서 농지나 주택, 상가와 같은 것들을 경매 가액에 따라 취득세, 교육세, 농어촌특별세금을 납부한 다음 낙찰받은 사람은 부동산을 등기이전할 때 부동산종류에 따라 낙찰된 금액의 최저 1%에서 4.6%의 취득세를 내야 합니다. 이렇게 보유하게 되면 당신이 보유하고 있는 세금을 내라고 해요. 예를 들어 경매 받은 상가를 임대할 때 사업개시일부터 세무서에 사업자등록을 하죠. 만약 하지 않으면 미등록기간에 발생한 수익에 대해서는 약 2%정도의 가산세를 부담합니다.
무주택자가 주택을 경매로 취득해서 임대할 때 고가주택이 아닌 이상 임대소득에 대해서는 세금을 내지 않습니다. 나중에 매도할 때는 절세를 위한 전략을 세워야 합니다. 1가구 2주택인 경우 두 채 중 먼저 파는 주택은 양도차익에 대해 양도세가 나오지만 일시적인 이유로 2주택이 되었다면 비과세혜택을 주고 있습니다.
오피스텔은 건축법상 업무시설로 간주하지만 실제 사용하는 용도가 거주하는 목적인 주거용일 경우에는 주택규제가 적용되어 주택법에 따른 세금이 부과됩니다. 오피스텔은 실제 주거용으로 활용되는 게 일반적이죠. 그래서 국세청은 실제 용도에 따라 사무실로 사용하는지 아니면 주택인지를 판단해서 세금을 매깁니다. 오피스텔을 사무실로 사용했다면 비과세 요건을 갖춘 기존 일반주택 한 채를 판다고 해도 비과세가 되지만 주거용으로 전입신고되어 있다면 주택세금이 과중됩니다.
경매로 농지를 취득하는 경우 해당 농지가 세법상 본인이 경작하고 있는 농지인지 그리고 경작하는 기간에 따라 양도세가 달라집니다. 직접 농사를 짓는 자경농지의 경우에는 경매로 취득한 다음 8년 이상 경작한 후 처분하면 양도세의 100%를 감면받습니다.
주택을 살 때는 배우자 등 두 사람 공동명의로 취득하는 것도 절세기법 중 하나입니다. 종부세는 개인별로 소유한 주택의 공시가 6억을 초과할 경우에만 과세하기 때문에 분산을 해서 절세효과를 거두고 처분하는 단계에서는 2년 이상 보유한 다음에 매도를 하면 개인 기본공제가 적용되어 양도세가 절세됩니다. 특히 양도세에서 발생한 차익이 많을 수록 세율이 높아지는 누진세율 체제로 운영되는 상황 속 공동명의 각자에게 개별 과세되면 상대적으로 낮은 세율을 적용받을 수 있죠.
세금은 살아있습니다. 오늘 적용되는 규정들이 바로 내일이면 또 변경될 수 있죠. 그게 바로 세금입니다. 세법은 다양한 특례와 예외 조항이 매우 많기도 하고 복잡해요. 고지되면 되돌릴 수가 없기 때문에 세금이 발생하는 시기부터 미리 준비하는 게 절세방법입니다.